В перечень таких дефектов входят любые нарушения, касающиеся конструктивных элементов здания (фундамента, стен, кровли, перекрытий), инженерных сетей, систем электроснабжения и других узлов, отвечающих за комфортное проживание в здании. Также к скрытым недостаткам относят несоответствие объекта заявленному метражу, подтопление подвалов и использование нарушающих экологию материалов.
Как выявить подобные недостатки? Осмотреть объект вместе с экспертом, составить акт, приложив к нему фото с обнаруженными дефектами. В перечне указать недостатки, обосновать их скрытое происхождение. В результате такой экспертизы полученные на объекте сведения сопоставляются с данными, обозначенными в проектах и чертежах, а также в исполнительной технической документации. При обнаружении несовпадений проводится повторная экспертиза. Конечной целью такой работы становится устранение подрядчиком выявленных недостатков. Даже спустя несколько лет после эксплуатации объекта собственник вправе предъявить ему претензии к качеству сданного жилья.
Рассмотрим действие этого закона на примере Южно-Сахалинска. В Верховный суд города была подана жалоба на АО «Сахалин-Инжиниринг». Согласно поданному администрацией заявлению, указанная компания передала в ее распоряжение для детей детского дома многоквартирный дом с множественными нарушениями.
На момент приемки объекта и внешнего осмотра никаких дефектов обнаружено не было. Серьезные повреждения обнаружились только в ходе эксплуатации. А именно: ухудшилась шумоизоляция окон, появились сквозняки, плесень в углах и на стенах. В помещениях образовался стойкий запах сырости. Жильцы неоднократно жаловались на указанные проблемы подрядчику акционерного общества.
Чтобы прояснить ситуацию и доказать наличие серьезных дефектов, была организована строительно-техническая экспертиза. Проведенный анализ показал, что указанный многоквартирный дом построен с многочисленными нарушениями. Качество проведенных монтажных работ не отвечает нормам, предусмотренным техническим регламентом и прописанным в проектной документации сведениям. На требование администрации ликвидировать обнаруженные несоответствия подрядчик предъявил претензии жильцам, сославшись на небрежную эксплуатацию ими многоквартирного дома.
После многолетних тяжб и обращения в разные инстанции, Верховным Судом было вынесено предписание:
- При обнаружении скрытых дефектов заказчиком после приемки объекта подрядчик исправляет их до удовлетворительного результата. Если продавец передает покупателю товар ненадлежащего качества, то он несет ответственность за все недостатки. Так и подрядчик отвечает за отступления от технических норм и вызванные недобросовестными действиями нарушения.
- Обязанность доказывать правомерность своих действий и соответствие качества постройки гарантийным обязательствам ложится на плечи самого исполнителя.
- Выявлять недочеты и доказывать, что проблемы появились в ходе эксплуатации, а не по причине технических недоделок, обязан подрядчик.
- При проведении экспертизы объекта изучаются проекты, и дается оценка локальных смет. Детально анализируется техническая документация, касающаяся конкретного здания, а также графические и текстовые материалы. Если экспертиза показала несовпадения, то назначается повторная оценка, позволяющая снять противоречия.